Kohl & Partner Wien, Podiumsdiskussion zum Thema "Endloses Wachstum" der Wiener Hotellerie

Wien (TP/OTS) - Am 21. März 2012 begrüßte Mag. (FH) Martin Schaffer - Geschäftsführender Gesellschafter des Wiener Büros der Kohl & Partner Hotel- und Tourismusberatung - seine Podiumsgäste zu einer Diskussion zum Wachstumspotential des Wiener Hotelmarktes. Das Event fand in Kooperation mit der Tageszeitung Der Standard in den Räumlichkeiten der Premium-Apartments My Place City Center statt. Moderiert von Bettina Stimeder, Chef vom Dienst Der Standard, wurden Herausforderungen und Wachstumschancen des Wiener Hotelmarktes diskutiert. Podiumsgäste waren:
- Michaela Reitterer (Landesvorsitzende ÖHV Wien)
- Martin Lachout (Vorstand Vienna International Hotelmanagement)
- Georg B. Muzicant (Geschäftsführender Gesellschafter Colliers International Österreich)
- Wolfgang Mitterberger (Head of Real Estate and Public Finance Raiffeisen Bank International)

In seiner Einführung in den Themenbereich verortete Mag. (FH) Martin Schaffer den Wiener Hotelmarkt im europäischen Vergleich. Bezüglich der Hotelkapazitäten liegt Wien nur im europäischen Mittelfeld, was besonders an der touristischen Intensität, gemessen an den Hotelbetten pro Einwohner, abzulesen ist. Hierbei liegt Wien mit 3,3 Betten pro 100 Einwohnern noch unter dem Durchschnitt von 3,8 und weit abgeschlagen hinter Städten wie Lissabon oder Amsterdam (6,4 bzw. 6,2 Hotelbetten pro 100 Einwohnern). Diese geringe Intensität ist in Kombination mit der stabilen Auslastung und einem dynamischen Nächtigungswachstum die Grundlage für Wiens Attraktivität für weitere Hotelentwicklungen.

Bezugnehmend auf den Titel der Veranstaltung bestätigte Wolfgang Mitterberger Potential für neue Hotelprojekte in Wien. Von seiner Warte aus gesehen sind neben dem Standort vor allem der Betreiber entscheidend. Besonders bei Managementverträgen ist der Track-Record eines internationalen Betreibers wichtig, da dieser bei Verhandlungen über Fremdkapital ausschlaggebend sein kann. Fremdkapital aufzustellen ist schwieriger geworden, nicht nur wegen der aktuellen Regularien sondern generell aufgrund des schwer zu kalkulierende Cash-Flows bei Hotel-Managementverträgen.

Ähnlich sieht Georg Muzicant die Situation. Er berichtete von weiter anhaltendem Interesse am Wiener Markt. Im Vergleich zu anderen europäischen Metropolen herrscht in Wien ein klarer Nachholbedarf speziell im Luxussektor. Doch herrscht zurzeit ein Mangel an adäquaten Immobilien. Die zunehmende Präsenz von internationalen Betreibern sieht Georg Muzicant positiv und bedauert vor allem den Absprung von Shangri-La Hotels am Ring da dieses den kaufkräftigen asiatischen Markt hätte öffnen können. Doch ist Georg Muzicant auch davon überzeugt, dass mit nachfolgenden Projekten andere Märkte, zum Beispiel der nordamerikanische, gut bedient werden können.

Mit der Zunahme an Betten, Ankünften und Nächtigungen muss die lokale Infrastruktur mitwachsen. Davon sind Michaela Reitterer und Martin Lachout überzeugt. Erstens sei es nicht mit dem Bau von neuen Bahnhöfen allein getan, sondern man müsse auch mittelfristig eine Entscheidung für die dritte Startbahn am Flughafen Wien treffen. Darüber hinaus müsse auch für eine Steigerung des touristischen Angebotes gesorgt werden. Hierbei wurde besonders auf die tatsächliche Erweiterung des Angebotes und nicht auf die Ausweitung von zum Beispiel Museen-Öffnungszeiten verwiesen. Eine Ausdehnung der Öffnungszeiten, speziell auf den Sonntag sollte eher im Einzelhandel diskutiert werden, so die Übereinstimmung am Podium.

Ein viel diskutiertes Thema war das Areal um den neuen Wiener Hauptbahnhof. Wenn man sich die geplanten Unterkünfte ansieht, geht Kohl & Partner von etwa 3.000 neuen Betten aus, vor dieser Schätzung warnt jedoch Georg Muzicant. Durch eine extrem hohe Nachfrage nach Standorten haben viele Investoren und Betreiber möglichst schnell große Projekte geplant und fixiert, was in einem übertriebenen Angebot enden könnte. Er erwartet einen stärker werdenden Verdrängungswettbewerb welcher den Markt korrigieren wird.

Dass dieses Wachstum nicht bei allen ankommt, zeigte Michaela Reitterer auf. Durch steigende Vertriebs-, Energie-, sowie Finanzierungskosten seien bestehende, wie auch neue Hotels betroffen. Endscheidend in diesem Wettbewerb ist auch die Motivation einiger Investoren betonte Herr Lachout. Ist der Erwerb nur als Anlage ohne große Renditeerwartung geplant oder dient der Hotelbetrieb in einem mixed-use Konzept nur der Abrundung des Angebots, tritt der Hotelbetrieb in den Hintergrund und die Preisdurchsetzung verliert an Priorität.

Mag. (FH) Martin Schaffer warnt vor weiteren "more-of-the-same"-Produkten welche weder Innovation noch eine klare Positionierung für sich beanspruchen können. Diese werden kaum konkurrenzfähig sein und dem gesamten Markt durch ihre niedrigen Preise schaden, denn dieser ist ihr einziges Verkaufsargument. Stattdessen rät er zu "Nischen-Produkten" die in Wien noch nicht vertreten sind. Hier führte er speziell das Thema temporäres Wohnen an, sowie in Wien noch nicht vorhandene Brands und Konzepte von international etablierten Firmen.
Der anschließende Ausklang der Veranstaltung bot den über 130 Teilnehmern einen angenehmen Rahmen sich untereinander und mit den Podiumsgästen dem Thema zu widmen. Für ein gutes Glas Wein war dank Del Fabro gesorgt, die Wein-Berater sowie eine passende Selektion an Österreichischen Weinen bereit stellten.

Die Präsentation der Veranstaltung sowie der Report zum Hotelmarkt Wien stehen unter http://www.kohl.at zum Download zur Verfügung.

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Mag. (FH) Martin Schaffer
Geschäftsführer - Wiener Büro der Kohl & Partner Hotel- und
Tourismusberatung